英文代写,英文科技论文写作,研究生论文代写

 童鞋論文網提供論文發表、論文查重以及本科論文代寫 、碩士論文代寫 、職稱論文代寫 、畢業論文代寫 指導服務,上萬成功案例,歡迎咨詢。 網站地圖  |  加入收藏  |  設為首頁
童鞋論文網
熱門搜索
行政 教育 營銷 法律 經濟 護理 心理 會計 文學 工商 計算機 旅游
童鞋論文網
 當前位置:童鞋論文網 > 法律論文 > 文章正文
 
房屋承租人優先購買權的存與廢研究
論文作者:童鞋論文網  論文來源:qaly-analyser.com  發布時間:2014/5/26 10:48:33  

一、房屋承租人優先購買權的歷史演變

房屋承租人的優先購買權制度最早能夠追溯到古希臘和古羅馬時期。在古希臘法的永佃權制度中規定,出佃人在出賣自己田地時必須考慮承佃人的購買意向,同時賦予承佃人優先購買該田地的權利。作出這樣的規定是防止承佃人失去生活生產的土地基礎,是穩定統治下單 的法律考量。[1] 387 東羅馬皇帝查士丁尼結合本國賦稅田和上述希臘永佃權的規定,反向性地明確了永佃戶在轉讓權利時,所有主享有同等條件下的優先購買權。后來,大陸法系下的各國相繼引入了優先購買權制度,[2] 343 采用不盡相同的形式確定了在某些特定條件下的優先購買權。[3] 701993 年修訂的《德國民法典》詳細規定了住房承租人優先購買權制度,但并沒有賦予商業用房的承租人享有該權利,這不僅是為了平衡財產的占有與使用之間的利益沖突,而且是充分考慮商業用房的經濟特性而做出的立法選擇。

我國古代的房屋優先購買權多限于親鄰之間,[4] 唐代出現的佃租先買權即是我國承租人優先購買權的雛形,并被統治者當做農業社會田宅買賣中的重要制度。清末時期,《大清民律草案》廢除親鄰優先購買權,保留了承租人與典權人的優先購買權。直到中華民國時期,借鑒吸收了《德國民法典》的內容,在《中華民國民法典》第462 條規定了基地建筑房屋的承租人和所有權人相對地擁有優先購買權。新中國成立之后,該法僅在我國臺灣地區施行,與此同時,國內房屋承租人優先購買權與土地公有化的背景不相適應而一度被擱淺。有關該項制度的政策再次出現是在京津地區的《房產管理暫行條例》中,規定房客在房主出賣房屋時享有優先購買的權利。在計劃經濟下,國家為穩定房屋的居住關系,保障承租人及其家人的基本生活需求,福利性的公房成為安置群眾的重要來源。這種情況下法律賦予承租人優先購買權,對于穩定當時的社會經濟下單 起到了一定的作用。1983 年《城市私有房屋管理條例》及1988 年最高院《關于貫徹執行中華人民共和國民法通則實施意見(試行)》中均有對承租人享有及如何行使優先購買權進行過規定,但現已被廢止。

1999 年頒布的《合同法》第230 條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”2009 年7 月最高人民法院發布了《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,該解釋第21 至24 條進一步規定了承租人優先購買權受到侵害時的救濟措施、房屋抵押還債和拍賣的情形下承租人怎樣行使優先購買權、何種情況下應排除承租人優先購買的情形。至此,現行的房屋承租人優先購買權制度基本形成。

二、房屋承租人優先購買權的存廢之爭

房屋承租人優先購買權制度在我國經歷了一千多年的發展,在承租人利益的傾斜保護和發揮物的效用方面具有很大的作用,但是隨著社會的發展、時代的變遷,承租人優先購買權到底有無繼續存在的價值,引起了學界激烈的爭議。

(一)立法目的:承租人還需要保護嗎?

主張該制度應當存續的學者認為,保護和照顧承租人的利益仍然是必須的。[5] 434-439 在現代市場交易活動中,房屋所有人與承租人雖然在法律地位上是平等的,但實質上仍然是所有人占有較為強勢主動的地位。為了避免所有權人對其房屋進行處分的過程中對承租人造成突襲性的侵害,造成承租人在短時間內無房可用,所以設置了所有權人在出賣房屋時應當提前通知承租人的法律規則,使得承租人有購買該房屋的機會,這是實現實質公平的立法選擇。[6]而反對者則認為“買賣不破租賃”制度已經使得承租人在租賃期間的利益得到了較全面的保護,因此該制度設置的目的是多余的。[7]

(二)制度價值:下單 抑或效率?

贊成該制度繼續存在的學者認為,當所有權人將房屋出賣給承租人時,承租人實現了所有權與使用權的支配統一,能夠較為便利地進行其生產和生活。同時,承租人本身對該房產比較熟悉,能夠在短期內適應由此形成的新的物權關系并加以利用,能使物的利用效率得以充分發揮。另外相對于第三人的介入,將房屋直接流轉給承租人,避免了多個權利主體之間的權利沖突,這種將承租權與所有權歸于一體、使所有權人與承租人進行一體化的調整是解決沖突的最好辦法,[8] 這樣的法律關系更為簡便安全,更有利于維護穩定的交易下單 。而反對者認為現代市場經濟中,物權的所有權與使用權分離正是追求經濟效益最大化的物權價值體現。[9] 5

(三)利益博弈:所有權的自由與限制

在市場交易的環境下,出賣人與買受人都在不斷追求自己利益的最大化,在對立的雙方中取得平衡是承租人優先購買權制度的目的所在。我國法律對該權利的行使做了多項限制性的規定,所有權人僅僅是在合理期限內有對承租人進行通知的義務,而承租人得以行使權利也是在同等條件下與第三人的自由競價的前提下,這樣相互對等的權利與義務設計是達到均衡雙方利益的最優途徑。與此同時,反對者認為,法治建設中應注重對我國公民權利觀念的重視,對公民權利的限制必須更加慎重。[10] 75

三、房屋承租人優先購買權制度應當廢除

筆者認為,房屋承租人優先購買權制度從立法背景到經濟效率價值、從理論精神到制度設計以及實踐價值都存在著巨大的缺陷,應當予以廢除,理由如下:

(一)立法背景已改變

《合同法》起草時我國住房短缺情況依然嚴峻,國家為了維護相對弱勢的承租人的權益而繼續將此制度納入法律中。現在隨著房地產的市場化,當初滿足承租人基本生活需求的功能已經受到較大程度的削弱,并且房源也不似當初緊張,即使突然性的房屋斷租也可以在短期內找到房源。在自由的租賃關系中,借助買賣不破租賃的原則及其他相應的制度,在租賃期間承租人的利益可以得到較完善的保障,即使受損也可以依法求償。由此可知,承租人優先購買權的存在是我國某一發展階段的社會現實所需,并在當時發揮著維持穩定的社會下單 的作用,但在當今市場經濟階段承租人優先購買權制度不再具備當下的時代價值。

(二)犧牲了第三人的利益

贊成者認為該制度能使物盡其用是其最值得存在的理由,但是從經濟學角度講,只有通過自由交易的方式,資源才能被最佳配置,也就是說,物品被評價價值最高的主體消費時,資源配置的效率才能達到最大。所以就買受人對房屋使用價值的實現目標來看,承租人與第三人在物盡其用的方面是同等的,不存在承租人在使用效率方面的優越性。

贊成者認為所有權人將房屋直接流轉給承租人是較為經濟的做法,[10] 75 這也是片面的看法。從整體來看,如果承租人在得到所有權人將出賣房屋給第三人的通知后才產生購買該房屋的意向,那么承租人行使優先購買權買得房屋,導致第三人的購買目的落空且耗費了第三人訂約的時間和精力投入。在這個過程中,第三人空為他人做嫁衣裳,所有權人不僅要付出尋找購買意向者的精力,還要付出洽談訂約時間成本等。由此可見,只要承租人行使優先購買權,第三人都要成為無辜的陪襯,在市場經濟環境下,不僅降低了效率而且抬高了第三人的經濟負擔。

首頁 上一頁 1 2 下一頁 末頁 
上一篇:殘疾人“獨立生活和融入社區的權利”研究     下一篇:公法與私法“接軌”背景下的商事登記制度改革研究
 
論文客服 542793091
論文熱線18796337551
本站網址 qaly-analyser.com
鄭重承諾 原創,包修改,包通過!
童鞋論文網真誠歡迎新老客戶的光臨與惠顧!
 
 熱門文章
· 住宅建設用地使用權續期研究
· 用戶鎖定效應視角下的網易云音
· 眾籌產品創新性對融資績效的影
· 南京市城鎮居民冷鮮肉認知度問
· 摩拜共享單車可持續盈利研究
· 催生地方政府隱性債務風險的原
· 基于網絡平臺的SPA模式研究——
· 社交媒體中不實信息轉發主體心
· 基于游客感知的云臺山景區微信
· 新媒體時代背景下鄉村旅游企業
 
 推薦文章
· 廣播體操與戲曲的共生之路研究
· 國產荒誕喜劇《我是余歡水》和
· 小微項目學習研學旅行課程的實
· 夜間文化旅游消費的影響因素探
· 高職院校圖書館信息資源生態系
· 網絡眾籌下剩余善款處置問題研
· 春蘭矩陣改革過程及失敗原因研
· 基于AISAS模型的拈花灣網絡直播
· 精準扶貧的改善對策探討
· 格力電器發展驅動因素解構探討
 
 相關文章
· 我國公民環境利益私法保護探討
· 淺談排污權交易制度
· 機動車污染防治淺析
· 羅馬法物權變動問題對于我國物
· 古代東西方法中犯罪種類比較研
· 搶劫罪和敲詐勒索罪中暴力行為
· 歐盟個人信息保護的法律救濟體
· 基于法律角度的“3Q之爭”消費
· 基于經濟法的大學生創業初期風
· 基于音樂版權課程的數字音樂版

論文原創,準時交稿,包修改,包通過,十年信譽,品質保證
童鞋論文網提供本科論文、專科論文、畢業論文、職稱論文、碩士論文代寫 指導以及論文發表、論文查重服務
備案號:蘇ICP備11011187號-1 蘇公網安備32030502000117號
版權歸童鞋論文網所有 禁止一切商用盜用
友情链接: 北美代写 论文代写