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某房產開發項目二次所得稅匯算及啟示探討
論文作者:童鞋論文網  論文來源:qaly-analyser.com  發布時間:2014/4/10 12:10:13  

一、項目簡況

廈門HT 房地產開發公司(以下簡稱“HT 公司”)是由廈門HC 公司與新加坡HT 公司各占50% 股份于1993 年組建的合資企業。HC 公司以市區一個臨湖地塊作價900 萬美元出資,HT 公司以現金900 萬美元出資。HT 公司僅開發了HT 大廈一個項目(地下2 層,地上23層),1 ~ 5 層是裙樓作為商場,6 層以上為2 個塔樓(寫字樓、公寓樓),總建筑面積7.6 萬㎡,1994 年開始建設,1998 年3 月竣工,1994 年6 月取得預售許可證,并開始在境內外預售。

該項目屬于涉外房,定位比較高,故建造成本較高,臨湖地基處理成本也高。如地下停車位就有2 層,項目帶精裝修,電梯、空調等設備均為國際品牌原裝進口。所有建設資金由股東自籌。由于竣工后市場不景氣,直至2005 年才將寫字樓、公寓樓售完。對于一次性付清或結構不好的單元,采取贈送車位、面積的方式給予優惠。商場2 萬多㎡無法分隔需整體銷售,且須預留配套車位。2003 年為響應政府號召,以低于市場價位的租金引入了某知名百貨企業入駐,租期長達十幾年。結果,HT 公司賬面年年虧損。

2005 年起,市場逐漸的復蘇對HT 大廈影響較小。HT 公司于2006 年初,將帶租約的商場及大部分車位售給當地一家國企BC 公司,賬面成本1.8 億元的商場僅按1.6 億元成交,均價為6 000 元/ ㎡。股權交易期間,包括原財務負責人在內的許多人均辭職了。

自2000 年起,當地房地產開發企業的所得稅按照銷售額或預收賬款的0.75% 預征,每個年度均進行匯算。土地增值稅按銷售收入的1% 預交。2005 年底之前的所得稅與土地增值稅均與稅務部門清算完畢。2006 年銷量比較大,年底賬面應收所得稅130 萬元及土地增值稅170萬元。2007 年底,HT 公司股權(含少量辦公樓等資產)經評估后轉讓給BC 公司。企業性質也由外資轉為內資,當時尚未完成項目所得稅匯算及土地增值稅清算。股權交易時,約定以買方為主處理。每年的財務審計、稅務審計均委托當地一家比較大的具備證券業從業資格的MD會計師事務所辦理。

二、所得稅匯算過程

2007 年年底,在總可銷售面積的7.6 萬㎡中,已售7.4萬㎡,比率達97%,符合項目所得稅匯算的有關規定。

1. 第一次匯算結果。2007 年年底和2008 年年初,委托MD 會計師事務所(以下簡稱“MD 所”)進行匯算,結果與賬載數接近,應申請退回所得稅130 萬元。匯算調減了部分銷售成本,原因是部分票據使用不合規。報告送交國稅局后未被認可。反饋意見是要求重新匯算或采取核定征收。2011 年下半年,國稅局選取了包括HT 項目在內的15 家所得稅稅負比較低的項目,統一安排匯算,并提前進行初步核查。核查意見為:存在低價銷售、少計收入的可能:平均售價5 000 元/ ㎡偏低,尤其是商場售價6 000 元/ ㎡低于房管局市場指導價;將房產與股權轉讓給BC 公司有不公平交易之嫌;贈送的面積、車位未單獨計價。存在成本費用多計的可能:平均成本4 760 元/ ㎡較同期其他項目高1 500 ~ 2 000 元。部分票據使用手續不齊全、不合規。按以上數據估算,收入少計約2 000 萬元,成本費用多計約8 000 萬元,扣除累計虧損及已預繳所得稅后,還需補繳所得稅約650萬元。

若不選擇重新匯算, 則擬采取核定征收, 參照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31 號)規定,計稅的毛利率參照非經濟適用房項目20%的比率。

2. 第二次的匯算。鑒于匯算結果與國稅局意見出入很大,且核定征收將大幅增加稅收負擔,HT 公司2012年3 月重新聘請了另一家XG 會計師事務所(以下簡稱“XG 所”)匯算,并配合XG 所將公司成立以來的所有賬冊、材料進行清理,針對有疑問的事項,從房管局、海關、涉外地稅、城建檔案館等提供材料做印證。國稅局認可了以下事項:

(1)未低價銷售。根據提供的完整銷售明細清單及當地房管局信息中心提供的同期各類型房產售價資料作為參考。商場銷售尋找到參考對象,同期某電力央企的孫公司在廈門有一房地產公司項目將大面積的商場于2006 年5 月在上海產權交易所公開掛牌,成交均價僅為4 500 元/m²。同時,也提供了外方股東在2005 年委托中介機構對未售房產的評估報告,評估價與實際成交價差距很小。

(2)建筑安裝成本高,存在客觀原因。原地勘單位提供了地勘報告,證明臨湖的地質條件復雜,樁基處理成本高,使用進口設備。帶2 層地下車位的成本比同期僅擁有1 層地下車位的大樓增加成本2 000 多萬元,單位成本高300 多元/m2。精裝修項目比未裝修的成本高1 500 元/m² 以上,提供了裝修合同、裝修標準等憑證,及竣工時的效果圖。

(3)部分手續不齊全的成本費用補齊依據。中方股東以土地使用權900 萬美元出資未開具發票,存在不完善之處,涉稅依照《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅〔2002〕191 號)第一條的規定,“以無形資產入股,與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征收營業稅”,補充出具了認定書,不需開票。進口設備依照當時的政策可享受免稅政策,免稅額達到260 萬元,但缺少海關報關單的原件,海關檔案部門幫助找到原始憑證,復印件加蓋了海關證明章。延遲交房3 個月向業主支付的違約金100 多萬元入賬依據不充分,城建檔案館提供了房產綜合驗收證明,證明驗收時間確實遲于合同約定的交房時間。

(4)2005 年向外方股東支付借款產生的融資利息1 150 萬元,雖已按規定代扣了所得稅,但未繳納營業稅金及附加,隨附依據不充分,稅前列支手續不完整。其他外資房地產開發企業幫助提供了政策文件,即《關于外國企業在中國境內取得的利息、租金收入是否征收營業稅問題的通知》(國稅發〔1997〕35 號)之規定:對外國企業在我國境內沒有設立機構、場所從我國取得的利息收入、出租有形動產的租金收入,不征收營業稅。適用期為1997 年1 月1 日至2006 年4 月30 日。外方股東也提供了境外注冊證明。

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