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國有土地儲備經營管理探討
論文作者:童鞋論文網  論文來源:qaly-analyser.com  發布時間:2016/11/15 8:35:34  

一、以政府為主導強化政府職能

(一)建立完善城市土地儲備經營制度和法律制度

土地儲備經營制度實質是政府根據城市建設和社會經濟發展的需要,按照土地利用總體規劃、土地年出讓計劃和城市規劃,結合和運用行政、法律、經濟等手段對城市土地進行集中和前期經營管理,有計劃的將其投入市場出讓的制度。在這個過程中涉及到了征購、拆遷、改造、補償、整理、經營、出讓等多個環節,因此每一個環節及其相關的事物都需要有法規制度來明確和約束,規范程序、規范市場才能保證市場公平有序繁榮。

法律制度是我們一切行為和處事的準則,在一個法制社會里,人們通過法制的約束來營造合理有序、公平的生存生活空間。按照法律解釋,沒有法律明文規定禁止的就是可行的,這就會給社會帶來很多灰色地帶,同時也是制造混亂和不公平的溫床。在市場體制不完善的情況下,道德風險與交易成本之間的關系復雜,依靠道德來實現公平、公正是很難實現的。權錢交易,人情交易,以及其他的非正當交易都是滋生腐敗的最好途徑。因此完善土地經營法律制度,是對儲備制度運行和市場繁榮有序發展的保障。

(二) 強化政府職能發揮城市規劃在土地經營中的引導作用

強化政府職能,完善土地市場化運作制度是城市土地經營管理的關鍵所在。目前,土地財政在多數地方財政中占很大比例,因此只有加強政府統一管理的職能,協調和分配好各部門之間的利益,才能發揮土地儲備的作用。我國正處市場經濟發展中,投資行為市場化,投資主體多元化,決定了政府必須通過市場化來配置土地資源。實行土地儲備制度,革除土地資源行政化配置,就是為了實現土地市場化運作。因為只有實行市場化運作,才能實現土地資源的優化配置,才能實現土地資源價值的最大潛值,才能真正的合理的、高效的、科學的配置使用土地。城市土地經營需要綜合的運用市場和計劃兩種機制來實現土地資源的優化配置和社會公共利益的最大化。

堅持規劃先行是城市土地經營的首要工作,根據城市的發展方向、定位等因素科學的編制城市規劃,是引導城市布局和有序建設的根本保障。目前,許多城市都存在違法違章建筑,以及城市產業或項目布局不合理,蓋了再拆,浪費人力物力和社會財富。主要的原因是先批地后規劃,先項目落地建設后規劃,在鄭州市就出現很多項目先建設而后補辦一切手續,這往往都不符合城市總體規劃,帶來日后要解決的問題。因此要改變這種局面就要發揮規劃先行的引導作用,在規劃時要將重大項目安排實施列入規劃,在保障土地經營科學運作及耕地占補平衡的前提下,及時調整和編制土地利用總體規劃,加強土地市場監督,嚴格查處違規違法用地情況,維護城市土地規劃和政府職能的嚴肅性。

(三)學習成功經驗拓展土地儲備經營融資渠道

積極爭取政府資金支持是儲備機構的基本工作,但是地方政府財力有限是通病,我們不能等、靠、要。通過研究成都和重慶利用新增地建設用地貸款的經驗及國家相關政策的規定,利用新增地抵押貸款是解決土地儲備資金的一個重要的途徑,不僅符合政策規定,也被各地實踐證明是行之有效的。由于鄭州市對新增地抵押貸款的限制,致使近幾年鄭州市幾乎沒有利用儲備的新增地進行抵押貸款,極大增加了鄭州市土地儲備資金的壓力。因此,協調政府及相關部門放松對新增地抵押貸款的限制,制定出合適的新增地抵押貸款的辦法,是解決土地儲備融資困難的當務之急。

同時,對于抵押貸款模式的選擇,根據《土地儲備管理辦法》的規定,結合鄭州市土地儲備的實際和外地的經驗,比較符合鄭州市新增地儲備的做法是:對于辦理完成農用地轉用、土地征收批準手續的土地,由土地儲備中心和各區政府簽訂征地補償安置協議,在儲備中心依據協議支付部分(首期)土地補償費后,就可以辦理儲備土地使用證,儲備中心利用該儲備土地進行抵押貸款。

另外,對于已抵押的儲備土地需要出讓的,可以參考成都和重慶的經驗,由抵押貸款的銀行出具同意出讓的函件,在沒有解除抵押的情況下,先行辦理招拍掛前期的手續,并在招拍掛成交之前歸還銀行貸款,對儲備土地進行解押。

土地儲備

同時積極探索項目貸款。利用項目貸款,主要是指對于成片開發的園區或大型基礎設施建設,按項目進行貸款,由園區內土地或建設項目周邊配套土地的出讓收益作為項目貸款的還款來源。具體又可分為兩種方式:一是項目單獨立項,不含周邊土地開發的投資,僅以土地出讓收益作為還款來源,由政府或財政部門出具相關文件明確這一部分的土地出讓收益專款專用,優先用于歸還項目貸款。這也是當前各地通行的做法。二是將基礎設施投資和配套的土地開發投資打包,按照一個項目進行立項,項目內的土地出讓收益即是項目自身的收益,該項目收益作為項目自身的還款來源。

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