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貧困地區虛擬地票土地發展權研究
論文作者:田富強  論文來源:山西農業科學  發布時間:2015/8/29 8:21:40  

1 虛擬地票幫助連片貧困地區脫貧致富

1.1 虛擬地票交易使單位面積土地升值

1.1.1 虛擬地票交易中單位面積土地升值前后的關系圖1 中所有變量都是以單位面積為基礎表示的,左邊是從貧困農村地區切入,觀察單位面積農村建設用地復墾為耕地后的價值變化,建設用地收益表示為N1,建設用地復墾費用表示為N2,建設用地復墾收益增加值表示為N3,N1,N2,N3 這3 項之和,即為建設用地復墾后的耕地收益,表示為N4;農民獲得的地票價格表示為N5,地票交易收益增加值表示為N6。

圖1 右邊是從地票落地的區域來看,獲得地票,使城鎮附近單位面積耕地轉變為建設用地后的價值發生變化。地票落地的城鎮地區附近的耕地收益表示為C1,購買地票者支付的地票價格表示為C2,購買地票者通過地票交易的收益增加值表示為C3,轉變為城鎮建設用地后,被征占用耕地的收益增加值表示為C4,單位面積的城鎮建設用地總收益值表示為C5。

其中,N4=N1+N2+N3;N6=N5+N3。為了分析方便,這里忽略交易費用,假定農民獲得的地票價格(N5)等于購買地票方支付的地票價格(C2),則N5=C2;C4=C2+C3;C5=C1+C2+C3。

1.1.2 貧困農村地區待復墾的建設用地邊際收益很低貧困農村地區需要復墾的建設用地,邊際收益往往很低,甚至低于耕地的邊際收益。

目前,除成都、重慶以外,很多地區都沒有試點地票制度,實行增減掛鉤制度的地區也不多。貧困農村地區存在面積大小不等的廢棄建設用地,對這些建設用地是否加以利用,取決于成本收益比較。如果利用之后,收益高于原有建設用地的收益與利用的成本之和,則廢棄建設用地會得到利用。前提條件是:單位面積建設用地被利用之后的收益≥單位面積建設用地的原有收益+單位面積建設用地的利用費用。

在沒有地票收益和增減掛鉤安置的條件下,很多貧困農村地區,農民仍然將廢棄的建設用地復墾為耕地,充分說明耕地收益高于原有廢棄建設用地的收益。如果耕地的邊際收益低于建設用地的邊際收益,在沒有地票收益和增減掛鉤安置等其他收益的條件下,農民不會復墾耕地。這時往往有:貧困農村地區單位面積耕地的收益≥貧困農村地區單位面積建設用地的收益+貧困農村地區單位面積廢棄建設用地的復墾費用(N4≥N1+N2)。

1.2 虛擬地票增加了復墾土地所在村組的收益

貧困農村地區存在大量單位面積收益很低的建設用地,才使得連片貧困地區虛擬地票交易成為可能。地票交易給貧困農村地區帶來的收益,與土地用途轉換帶來的收益增量之和,成為貧困農村地區單位面積的土地開發收入。

單位面積建設用地通過土地用途轉換給貧困農村地區帶來的經濟收益=農村單位面積耕地的收益-農村單位面積建設用地的收益-農村單位面積建設用地的復墾費用。

因為虛擬地票交易平臺的存在,城鎮和貧困農村地區的土地同時升值,不考慮地票價格的影響,貧困農村地區建設用地的復墾收益增加值N3=N4-N1-N2。考慮地票價格的影響,貧困農村地區因地票交易產生的收益增加值進一步增加,增加部分即為地票價格。

貧困農村地區單位面積的土地開發收入=單位面積建設用地通過土地用途轉換給貧困農村地區帶來的經濟收益+單位面積地票交易價格。通過地票交易,貧困農村單位面積建設用地升值。貧困農村地區單位面積建設用地復墾為耕地,收益增加部分N6=N5+N3=N5+(N4-N1-N2)。通過利益比較,復墾廢棄建設用地是貧困農村地區有利的選擇。

1.3 虛擬地票增加了地票落地城鎮的收益

建立連片貧困地區虛擬地票交易平臺,把廢棄農村建設用地復墾為耕地,將地票出售到城鎮地區,增加了城鎮地區的建設用地及其指標,提高了城鎮經濟發展水平,產生的經濟收益對城鎮更加有利。

單位面積城鎮建設用地的收益遠高于耕地的收益,也遠高于農村廢棄建設用地的收益。即單位面積城鎮建設用地的收益≥單位面積廢棄農村建設用地收益+單位面積廢棄農村建設用地復墾費用+單位面積地票交易價格。

地票落地的城鎮地區,單位面積地票的經濟收益增加值,用單位面積城鎮用地收益與被征占用的單位面積的耕地收益的差值表示,即復墾單位面積廢棄農村建設用地給城鎮帶來的經濟收益=單位面積城鎮建設用地的收益-城郊單位面積耕地的收益。

城鎮郊區征占用耕地收益增加值為C4-C5-C1。因為支付地票價格,城鎮郊區因為征占用耕地產生的收益增加值減少了,減少部分即為地票價格,剩余部分即為城郊耕地地票交易收益增加值。通過虛擬地票交易,城鎮征占用的耕地升值,單位面積的城郊耕地轉變為建設用地,收益增加部分C3=C4-C2=C5-C1-C2。

1.4 虛擬地票交易平臺對貧困農村地區建設用地收益的提升

1.4.1 城鄉土地用途改變對貧困農村地區建設用地收益的提升農村建設用地轉變為耕地,單位面積土地的價值上升,從N1 上升為N4;扣除復墾費用N2,凈增加值為N3。

1.4.2 地票價格對貧困農村地區建設用地收益的提升考慮地票價格,農村建設用地轉變為耕地,單位面積土地的價值上升部分即為地票價格;扣除復墾費用N2,凈增加值為N6(考慮地票交易價格的單位面積農村建設用地收益增加值),即N6=N3+N5=N3+C2。

地票價格對貧困農村地區建設用地收益的提升是明顯的,因為假定把地票收益放到一年中考慮,并考慮一年的耕地收益N4,則N3 就是一年中城鄉土地用途改變對貧困農村地區建設用地收益的提升部分,這時,以公頃為單位,因為N5 往往以數十萬元計,而一年的耕地收益N4 往往不會超過萬元。地票價格對貧困農村地區建設用地收益的提升貢獻很大。

1.4.3 城鄉土地用途改變對城郊地區征占用耕地收益的提升城鄉土地用途改變,不僅使貧困農村地區建設用地收益提升,而且使城鎮化過程中,地票落地地區單位面積的征占用耕地的收益增加。增加值C4=C5-C1,即單位面積征占用耕地的收益增加值(C4),等于單位面積建設用地的收益(C5)與單位面積耕地的收益(C1)之差。

為了研究方便,假定虛擬地票落地的城郊地區,單位面積被征占耕地的收益,與產生虛擬地票的貧困農村地區單位面積耕地的收益相等,即N4=C1;N3=N4-N1-N2=C1-N1-N2。

1.4.4 地票價格減少了城郊征占用耕地的收益支付地票價格后,單位面積城郊征占用耕地收益的提升幅度下降,下降部分即為地票價格C2。此時,考慮到地票交易價格的城郊征占用耕地的收益增加值C3=C4-C2。

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