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河南省公租房租金定價問題初探
論文作者:童鞋論文網  論文來源:qaly-analyser.com  發布時間:2014/4/6 17:07:40  

一、引言

隨著我國社會經濟的快速發展, 社會保障性住房事業也進入到了一個新的時期。目前,河南省政府專門出臺了《關于加快發展公共租賃住房的意見》,重點發展公共租賃住房。在河南省社會保障性住房領域,廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房已經開展并軌工作,即“三房合一”。今后,在住房保障體系中,將不再有經濟適用住房這一品種; 但對已取得經濟適用住房購房資格證的市民,還會做到“應保盡保”。在“三房合一”以后,社會保障性住房只租不售,申請人不用再針對某一類房屋提出申請, 而是由政府根據申請人家庭情況審核其是否具備保障性住房入住條件, 并根據申請人收入情況,分別給予不同租房補貼。顯然,今后社會保障性住房的發展方向可以籠統歸納為公共租賃住房(即公租房)。公租房一般是指面向中低收入家庭廉租房之外的保障性租賃住房, 以低于市場價或承租者能夠承受的價格向新就業職工出租。河南省住房和城鄉建設廳統計數據顯示,截止到2012 年8 月底,全省各地實際落實公租房項目17 萬套。加強對河南省公租房定價問題的研究, 可以為河南省公租房價格決策提供有益的參考。

二、公租房租金定價問題的理論研究與實踐探索

目前, 國內外公租房租金定價理論研究和實踐探索模式主要可以歸納為以下三種:

第一,“保本微利”模式。[1]該觀點認為,公租房租金定價標準不僅要確保公租房建設成本收回, 還應確保一定的盈利從而支持公租房后續建設,如北京、上海、廈門、廣州等城市就實行了這一模式。以北京市為例,其公租房租金為市場租金價格的80%,收取租金以“保本微利”為原則,主要用于補償建設和運營成本。但以2012 年7 月北京市朝陽區首個公租房項目為例,其公租房租金達到了市場價格的85%,[2]高于北京市建委制定的標準,并且公租房地理位置較為偏遠。

第二,“保本無利”模式。[3]該觀點認為,公租房租金定價標準必須注重社會公平原則, 收取的租金并不考慮利潤, 僅用于償還貸款利息和支付維護成本, 如重慶、常州等城市就實行了這一模式。以重慶市為例,重慶市公租房租金原則上不得超過同地段、同品質、同類型普通商品房市場租金的60%,且租金實行動態調整。但是,有文獻指出,重慶市公租房租金并不便宜,與租房者的心理期望值還有一定差距。[4]

第三,“政府補貼(虧本無利)”模式。[5-6]該觀點認為,公租房以改善民生作為根本目的,政府應當通過無償提供土地、減免稅收、提供補貼等多種方式予以政策支持,降低公租房的建設成本以及租金定價水平。這種觀點的經濟學理論基礎是公租房承租人愿意支付的平均價格接近公租房建設成本。[7]實踐中,大陸地區還沒有與該模式相適應的實踐活動。但是,中國香港地區政府無償提供土地,主持拿地、平整土地、拆遷補償等工作,同時相關各項成本均不計入公租房建設成本。目前,香港地區有30%的房屋為公租房,約72 萬套,大多以40平方米為主,居住了香港一半的人口,其公租房租金價格不與市場租金價格掛鉤,為市場價格的30%。[8]

通過對以上三種截然不同理論觀點及其相應實踐的比較,從保障民生、幫助居民實現安居樂業、促進社會和諧、實現社會公平正義等角度出發,筆者認為,由于第三種模式租金定價水平最低, 相關理論和實踐經驗應值得政策制定者借鑒。這是因為,2009 年兩會期間, 溫家寶同志已經提出“積極發展公共租賃住房”、“幫助進城農民工解決住房困難問題”。由于農民工處于中國社會底層,收入水平普遍較低,既然要為農民工解決住房難問題,就必須考慮他們的實際支付能力。此外, 鑒于公租房一般是用低于市場價或承租者能夠承受的價格向新就業職工出租, 因此公租房價格低于市場價格的程度就應視承租者的承受能力而定。當然,這可能并不是我國公租房租金定價應采用的標準, 但這種公租房租金定價模式無疑是值得借鑒和學習的。

三、河南省公租房租金定價的現狀與困境

目前,在公租房租金定價領域,河南省還沒有出臺全省統一規定的標準和規范, 也沒有建立全省統一的管理機構, 各地市大都在住建部政策的范圍各自制定或擬定相應規章制度, 各地的公租房配租活動大都是2012 年下半年才起步。因此,河南省公租房租金定價的實踐經驗還很少。僅就政策制定方面而言,河南省各地市公租房租金定價政策具有很大的相似性。以鄭州市為例, 公租房租金定價水平原則上控制在市場公租房租金價格的70%以內, 這與河南省其它地市制定的公租房租金定價政策基本一致。該定價水平較接近于“保本無利”模式,與重慶等地的實踐較為接近。但新制定的《鄭州市保障性住房管理辦法》(草案)規定,申請公租房應當同時符合以下條件: 本地無住房或者住房面積低于規定標準;收入、財產低于規定標準;申請人為外來務工人員, 在本地穩定就業達到規定年限。其中,收入相關標準為月收入在2000 元以下。對于此類低收入群體而言,以鄭州市鄭東新區“尚書苑”公租房為例, 按照市場公租房租金價格的70%確定的租金為700 左右,這個價格水平對月收入2000 元以下的群體而言依然偏高。2012 年初,由于申請公租房的人數太少, 鄭州市原計劃進行的公租房配租活動根本無法執行。這種現象不僅和河南省其它地市的情況相吻合,也和全國其它地區的情況基本一致。

就鄭州市的情況分析,國內有學者指出,鄭州市公租房保障范圍明顯偏窄, 其保障范圍限制在廉租住房和經濟適用住房之間的“夾心層”群體。[9]一方面,不管是否能夠將鄭州市公租房配租活動受到遇冷的客觀情況歸咎于其保障范圍偏窄, 鄭州市配租政策所要保障的對象屬于公租房所應覆蓋的群體且這一群體數量眾多是毋庸置疑的。新制定的《鄭州市保障性住房管理辦法》(草案)中已經明確提出,公租房租金要與承租者支付能力相符,讓符合條件的承租者真正享受到公租房。因此, 對現行政策所要保障的對象收取與其支付能力相符的租金這一原則是不會改變的。另一方面,該觀點折射出了加強公租房分類管理的緊迫性和重要性。由于河南省已經開展廉租房、經適房、公租房并軌工作,將“三房合一”為公租房,那么針對不同收入層次、不同類型居民如何制定公租房租金定價水平就是一項亟待完成的任務。河南省的規劃目標是讓公租房覆蓋范圍達到城市人口的20%。這20%城市人口的各項情況并不完全統一, 該問題迫切需要開展公租房分類管理研究來予以解決。

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